Assemblée générale de copropriété : Guide complet 2026

Qu'est-ce qu'une assemblée générale de copropriété ?

L'assemblée générale (AG) est l'organe décisionnel de la copropriété. Elle réunit tous les copropriétaires pour prendre les décisions importantes concernant la gestion de l'immeuble. C'est le moment où chaque copropriétaire peut exercer son droit de vote, proportionnellement à ses tantièmes.

L'assemblée générale ordinaire doit se tenir au moins une fois par an, généralement dans les 6 mois suivant la clôture de l'exercice comptable. Des assemblées générales extraordinaires peuvent être convoquées en cas d'urgence ou pour des décisions spécifiques.

La convocation à l'assemblée générale

Qui convoque l'AG ?

C'est le syndic (professionnel ou bénévole) qui est responsable de la convocation de l'assemblée générale. Cependant, dans certains cas, le conseil syndical ou des copropriétaires représentant au moins 25% des voix peuvent demander la convocation d'une AG.

Délai de convocation

La convocation doit être envoyée au moins 21 jours avant la date de l'assemblée (article 9 du décret du 17 mars 1967). Ce délai court à compter de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception.

Attention : pour certaines décisions importantes (modification du règlement de copropriété, travaux exceptionnels), un délai plus long peut être prévu.

Contenu de la convocation

La convocation doit obligatoirement mentionner :

• La date, l'heure et le lieu de l'assemblée
• L'ordre du jour détaillé
• Les projets de résolution
• Les documents nécessaires aux votes (devis, contrats, etc.)
• Un formulaire de pouvoir

Mode d'envoi

La convocation doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle peut également être remise en main propre contre émargement ou par voie électronique si le copropriétaire a donné son accord.

L'ordre du jour

Ordre du jour type

Un ordre du jour d'AG annuelle comprend généralement :

1. Désignation du président de séance et du secrétaire
2. Approbation des comptes de l'exercice clos
3. Quitus au syndic (facultatif)
4. Vote du budget prévisionnel
5. Désignation ou renouvellement du syndic
6. Élection des membres du conseil syndical
7. Travaux éventuels
8. Questions diverses

Ajout de points à l'ordre du jour

Tout copropriétaire peut demander l'inscription d'une question à l'ordre du jour. La demande doit être envoyée au syndic par lettre recommandée, dans un délai raisonnable avant l'envoi des convocations.

Les différentes majorités

Majorité simple - Article 24

La majorité de l'article 24 est la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés. Elle s'applique pour :

• L'approbation des comptes
• Le budget prévisionnel
• Les travaux d'entretien courant
• Les questions diverses

Majorité absolue - Article 25

La majorité de l'article 25 représente plus de 50% des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents). Elle est requise pour :

• L'élection du syndic
• L'élection du conseil syndical
• Les travaux d'amélioration
• L'autorisation de travaux privatifs affectant les parties communes

Passerelle article 25-1 : Si l'article 25 n'est pas atteint mais que le projet recueille au moins 1/3 des voix, un second vote peut avoir lieu immédiatement à la majorité simple.

Double majorité - Article 26

L'article 26 exige la majorité des copropriétaires représentant au moins 2/3 des voix. Elle s'applique pour :

• La modification du règlement de copropriété (parties communes)
• Les actes d'acquisition ou de disposition
• Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration

Unanimité

L'unanimité (100% des voix) est nécessaire pour :

• La modification de la répartition des charges
• L'aliénation des parties communes (sauf cas particuliers)
• La suppression du poste de concierge

Le déroulement de l'assemblée générale

1. Émargement et feuille de présence

À l'arrivée, chaque copropriétaire signe la feuille de présence qui indique son nom, le nombre de tantièmes qu'il représente et, le cas échéant, les pouvoirs qu'il détient.

2. Élection du bureau

L'assemblée élit un président de séance (qui ne peut pas être le syndic) et un ou plusieurs scrutateurs. Le syndic assure généralement le rôle de secrétaire.

3. Examen des points de l'ordre du jour

Chaque point est présenté, débattu puis soumis au vote. Le président veille au bon déroulement des débats et au respect du temps de parole.

4. Les votes

Les votes se font généralement à main levée. Un vote à bulletin secret peut être demandé pour les questions concernant les personnes. Chaque copropriétaire vote en fonction de ses tantièmes.

5. Rédaction du procès-verbal

Le procès-verbal (PV) est rédigé immédiatement après chaque vote. Il mentionne le résultat du vote et le nom des opposants et abstentionnistes.

Le procès-verbal d'assemblée générale

Mentions obligatoires

Le PV doit contenir :

• La date, l'heure et le lieu de l'assemblée
• L'identification du président, des scrutateurs et du secrétaire
• La feuille de présence annexée
• L'intitulé de chaque résolution et son résultat
• Le nom des opposants et abstentionnistes
• Les réserves éventuelles sur la régularité des votes

Notification du PV

Le procès-verbal doit être notifié aux copropriétaires opposants et défaillants dans un délai d'un mois suivant l'assemblée. Cette notification fait courir le délai de contestation.

La contestation des décisions

Tout copropriétaire opposant ou défaillant peut contester une décision d'assemblée générale devant le tribunal judiciaire dans un délai de 2 mois à compter de la notification du PV.

Les motifs de contestation peuvent être :

• Vice de forme (convocation irrégulière, délai non respecté)
• Vice de fond (décision contraire au règlement de copropriété)
• Abus de majorité

Conseils pratiques pour une AG réussie

Pour le syndic

• Préparez soigneusement l'ordre du jour
• Envoyez les convocations dans les délais
• Fournissez tous les documents nécessaires
• Utilisez un logiciel adapté comme copropriete.app pour générer convocations et PV

Pour les copropriétaires

• Lisez attentivement les documents avant l'AG
• Préparez vos questions à l'avance
• Donnez un pouvoir si vous ne pouvez pas assister
• Participez activement aux débats

Conclusion

L'assemblée générale est un moment clé de la vie de la copropriété. Une bonne préparation et le respect des règles légales garantissent des décisions prises dans de bonnes conditions et difficilement contestables.

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